プレスリリース配信元：アルマデグループ

「節税目的のみの不動産投資」は終焉へ。税制改正大綱が促す、民泊の“宿泊需給の調整弁”としての役割




　福岡を拠点に不動産売買、管理、建築企画、民泊運営代行を手がける総合不動産業アルマデグループ（本社：福岡市博多区、代表：本田幸一郎、以下当グループ）は、九州インバウンドが過去最多を記録する中で見えてきた、福岡独自の宿泊市場の変容に関する最新レポートを公表いたします。

いま福岡では、民泊のあり方が大きく変わろうとしています。これまでの「個人が節税や副業のために行うもの」という段階から、プロの不動産オーナーや建設会社が「街の宿不足を解消する本格的なビジネス」として取り組む段階へと変化しつつあります。
■九州インバウンド523万人の衝撃：福岡の「都市構造」と「訪日客」のミスマッチ
2025年1月から11月までの九州への外国人入国者数は約523万人に達し、過去最多を更新しました（法務省統計等に基づき推計）。この急激な需要増により、福岡市が抱える「特殊な需給バランス」が浮き彫りになっています。
具体的には、福岡では以下の「都市の形」と「客層の変化」が同時に起きています。

1. 【福岡市の特徴】都市の「高密度化」と宿泊施設の限界

福岡は、空港・港・商業地が極めて近い「コンパクトシティ」です。この狭いエリアに、観光・ビジネス・大型イベント（コンサートや学会）の需要が集中します。その結果、特定の日になると宿泊供給がまたたく間に枯渇し、宿泊費の高騰や「宿泊難民」が発生する構造的な弱さを抱えています。

2. 【訪日客の傾向】公的データが示す「近距離アジア層」の滞在スタイル

福岡を訪れる客層の主流は、韓国・台湾・香港といった「近距離アジア圏」です。観光庁およびJNTOの調査結果を分析すると、彼らには広域を周遊する欧米圏とは異なる、明確な傾向が見て取れます。
- 家族・グループ利用の常態化（1室多人数ニーズ）

観光庁の「訪日外国人消費動向調査」によると、韓国や台湾からの訪日客は「家族・親族」または「同僚・知人」との複数人旅行の割合が他国に比べて高い傾向にあります。
- 「短期・高頻度」という合理的な滞在スタイル

JNTOの市場別報告書によると、近距離アジア圏からの訪客は、滞在日数が「3日以内」の割合が高く、年に複数回訪れる「リピーター率」が極めて高いのが特徴です。
こうした「多層的な都市需要」と「大人数グループの傾向」に対し、シングルルーム主体のビジネスホテルだけでは、受け皿としての弾力性が不足しています。

そこで、既存の住宅ストックを活かした「一棟貸し戸建」などの民泊施設が、単なるホテルの代わりではなく、都市のパンクを防ぎ、需給をコントロールする欠かせない「宿泊インフラ」としての役割を担い始めています。
■【独自調査】インバウンドの影に隠れた「日本人利用24％」が示すもの
当グループの株式会社アンドエスが運営する物件の実績データによると、宿泊者の国別割合において「日本人」が約24％と、全体の約4分の1を占めています。



この数値は、民泊が単なる「訪日客向けのお得な宿」ではなく、日本人の都市生活を支える「宿泊インフラ」として定着し始めていることを示唆しています。

仮説1：「ホテル高騰」に対する国内層の自衛策

インバウンド増に伴う宿泊費の高騰に対し、1名あたりの単価を抑えられる「1棟貸し」の戸建て民泊が、国内のファミリー層やグループ旅行者のセーフティーネット（安全策）となっている可能性。

仮説2：都市生活における「補完的なインフラ」としての利用

観光庁の調査では国内旅行の約2割が「帰省・知人訪問」ですが、福岡のような都市部では「実家が狭く家族全員で泊まれない」「高齢の親に気を使わせたくない」といった事情から、あえて近隣の民泊を“離れ”のように活用するニーズが考えられます。冠婚葬祭やイベント遠征、受験など、キッチンや洗濯機を備えた高品質な戸建てだからこそ、日常生活の延長として選ばれているという分析です。

インバウンドが500万人を超える中で、日本人の宿泊枠が圧迫される「観光公害（オーバーツーリズム）」の側面が懸念されていますが、その一方で、民泊はこうした国内居住者の宿泊難を救う役割を担っていると言えます。
■負のイメージを「信頼」へ　プロによる適正運営が求められる時代へ
大阪・関西万博が始まった時期に、騒音トラブルや違法民泊が報じられたことで、民泊に対する社会的な警戒感は依然として根強く残っています。こうした背景を受け、当グループでは地域と共生する「正しい民泊運営」の普及を目的とし、不動産オーナーや金融機関向けの「民泊活用無料セミナー」を定期開催してまいりました。

これまでに11回開催、累計動員数は250名を突破し、開催毎に問い合わせは増加傾向にあります。参加者から寄せられる相談も、以前は「本当に違法ではないのか」といった法規制への確認や不信感に基づく質問が大半でしたが、最近では「このエリアの需要をどう取り込むか」「日本人の家族連れやアジア圏のゲストに選ばれるには、どのような設備が必要か」といった、宿泊事業としての収益性と実需を重視した具体的な相談が主役になりつつあります。

啓発活動を通じて正しい知識が浸透したことで、民泊は「得体の知れない投資」から、実力を問われる「宿泊事業」へとその位置づけを変えつつあります。



■「所有」から「運用」へ：税制改正が後押しする、民泊の健全化
2025年12月に公表された「令和8年度税制改正大綱」では、不動産の評価ルールがより厳格化（実態に即した評価へ）される見通しです。これにより、これまでの市場の一部で見られた「ただ所有して税金を安くする」という節税目的のみの不動産取得は、そのメリットが薄れつつあります。
今後は、「持っているだけ」の物件ではなく、「どれだけ宿泊客に選ばれ、収益を生んでいるか」という、事業としての実力がシビアに問われる時代へと突入します。

当グループの管理物件（株式会社アンドエス運営）においては、平均稼働率80％を維持し、月間の延べ宿泊者数は3,000人に達しています。この高い稼働実績は、私たちの民泊が単なる投資対象ではなく、地域に必要とされ、実際に稼働し続けている「本物の宿泊インフラ」であることの証明です。

ブームや節税に頼らない「稼ぐ力」のある民泊こそが、これからの不動産市場のスタンダードになると我々は予測しています。



■民泊を通じて「舞台のような街づくり」の実現へ
民泊への投資熱は一時的なブームに留まらず、かつてない高まりを見せています。当グループへの問い合わせも急増しており、宿泊事業を「都市を支える確かなインフラ」として捉える動きが、いよいよ本格化しています。

この活況の中で私たちが大切にしているのは、単なるブームに流されない、ビジョンに掲げる「360°の楽しさ・面白さ・幸せ」の創造です。不動産のプロとして、その土地や建物が持つポテンシャルを最大限に引き出す。そして、関わるすべての人が主役になれる「舞台のような街づくり」を目指すことです。

投資熱が加速する今だからこそ、我々アルマデグループは「誰からも信頼され、地域に喜ばれる運営」という本質を追求し続けます。特定の国に依存することなく、国内外から愛される仕組みを貫くことで、創業地である福岡というまちから、次世代に誇れる新しい宿泊の形を創り上げてまいります。

■グループ概要
総　称　　　　　　アルマデグループ
創　業　　　　　　2009年4月1日
代　表　　　　　　本田　幸一郎
事業内容　　　　　事業用・投資用不動産の売買、仲介、新築企画・管理、
　　　　　　　　　民泊運営および企画、買取再販
本　社　　　　　　福岡市博多区御供所町 12-1 JCI御供所ビル2F
従業員　　　　　　27人
グループ法人　　　(株)アルマデ／(株)アンドエス／(株)アニマ／アルマデ行政書士事務所
公式サイト 　　　 https://almade.jp/
採用サイト　　　　https://recruit.almade.jp/
公式Instagram　　https://x.gd/4aBQr
公式X　　　　　　 https://twitter.com/almade_group



＜本件に関するお問い合わせ＞
広報担当　赤時（あかじ）
090-8451-7520
akajim@taxlawyer328.com

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