プレスリリース配信元：三菱ＵＦＪ信託銀行株式会社
三菱UFJ信託銀行株式会社（東京都千代田区、取締役社長：長島 巌）は、この度不動産マーケットリサーチレポートVol.274「収益性指標から見る東京オフィス市場 ～築年数別～」を発行しました。
- J-REIT保有オフィスの収益性指標の推移は、築5年未満とそれ以外とで大きく異なる
- J-REITに限らずオフィス市場全体でも平均築年数は30年を超え、築年数の経過に伴う市場競争力の低下や修繕費等の増加による収益圧迫のリスクがある
- 築年数が経過しても収益を維持・向上させるための戦略が求められると共に、市場の物件の多くが新耐震基準になる頃には、築年数に対する評価が再定義される可能性がある
築年数別の収益性指数の推移
J-REIT保有オフィスの収益性指標の推移は、築5年未満とそれ以外とで大きく異なります。
出所：J-REIT公表資料を基に三菱UFJ信託銀行が作成（2006年3月＝100として前月からの変化率を累積したもの）
J-REIT保有物件の築年数別内訳の推移
J-REIT保有物件の築年数別構成比で中心となる築年数は、2000年代は築10年台、2010年代は築20年台、2020年代は築30年台と徐々にシフトし、2024年時点では過半数が築30年以上となっています。
このまま現在の保有物件を継続して運用した場合、10年後には過半数が築40年以上となり、築年数の経過に伴い物件の市場競争力が低下するだけでなく、修繕費等の増加が収益を圧迫するリスクが懸念されます。
出所：J-REIT公表資料を基に三菱UFJ信託銀行が作成
J-REITだけの問題ではない
出所 ザイマックス不動産総合研究所「オフィスピラミッド2025」を基に三菱UFJ信託銀行が作成
J-REIT保有物件に限らず、オフィス市場全体でも、8割以上は築20年以上となっており、同様のリスクを市場全体で抱えています。
注：都心5区の中小規模（延床面積300～5,000坪）のオフィス6,230棟が対象。賃貸面積ベースでも築20年未満が20%、築20年以上が80%となっており、上図とほぼ同比率である。
築年数の経過にいかに対応するか？
オフィス市場にある物件の大半が既に築20年以上ですが、技術の進歩や環境配慮の観点から建物の長寿命化が進展していく可能性があります。一方、昨今は再開発事業等により新築物件が大規模化していること、建築費の高騰により割高感も強いこと等を背景に、新築物件の取得は容易ではありません。このような環境下で、いかに収益性を維持・向上させていくかが課題となります。
例えば、対応策としては、
- 賃料単価の引き上げを期待できるセットアップオフィスの導入
- 築年数による収益への影響がオフィスより限定的とされるホテルへのコンバージョン
- 中長期的な収益への貢献が期待できるシンボル的物件の区分所有・共有持分による取得
などが考えられます。
10年後の2035年時点では、築年数の経過した物件の割合がさらに増え、築年数に対する評価基準が変化し、再定義されることも考えられます。このような変化は、物件の価値や収益性に直接影響を与えるため、長期的な視点での戦略が求められるでしょう。
レポート全文はこちらからご覧ください。
https://safe.tr.mufg.jp/houjin/fudousan/f_report/pdf/fr_2025032501.pdf?20250326083125
レポートのダイジェスト動画はこちらからご覧ください。
https://api01-platform.stream.co.jp/apiservice/plt3/NDYx%23MTgxNg%3d%3d%23280%23168%230%2333E6A0D86400%23MDphOmY7MTA7MTA7MTA%3d%23
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三菱UFJ信託銀行 不動産コンサルティング部
業務企画G 黒澤 直子
電話：050-3686-5702
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