プレスリリース配信元：マンションリサーチ株式会社

【調査概要1】
- 調査期間：2024年1月～2026年3月
- 調査機関：株式会社マンションリサーチ
- 調査対象：東京都23区内の中古マンション販売事例
- サンプル事例数：182,367事例
- 調査方法：公開されている中古マンションの売出情報を収集し、統計処理を施して集計しました。


【調査概要2】
- 調査期間：2023年1月～2026年3月
- 調査機関：株式会社マンションリサーチ
- 調査対象：東京都戸建て
- サンプル事例数：450,838事例販売事例
- 調査方法：公開されている中古マンションの売出情報を収集し、統計処理を施して集計しました。

マンション高騰の裏で進む戸建需要の拡大東京都住宅市場で起きている変化

東京都の住宅市場というと、近年は分譲マンション価格の高騰が大きな話題となっています。特に都心部や湾岸エリアでは、新築・中古を問わず価格上昇が続き、「東京のマンションはどこまで上がるのか」という議論が繰り返されてきました。そのため、住宅市場全体を語る際にもマンション市場ばかりに注目が集まりがちです。

しかし、その一方で東京都の戸建住宅市場にも見逃せない変化が起きています。住宅購入者の行動変化を読み解く上では、マンションだけでなく戸建市場の動向にも目を向ける必要があります。
以下のデータでは、東京都における戸建住宅の販売件数の推移と、販売された戸建住宅の平均延床面積の推移を示しています。

出典:福嶋総研

データを見ると、販売件数は増加傾向にあり、さらに販売される戸建住宅の平均面積も拡大傾向にあることが分かります。一般的に住宅価格が上昇すると購入者数は減少し、市場は縮小しやすくなります。しかし現在の東京都では、戸建住宅に対する需要がむしろ強まっている状況が見受けられます。

マンション価格高騰がもたらした住宅取得行動の変化

こうした背景には、マンション価格の上昇による住宅取得行動の変化があると考えられます。

東京都心部では、この数年間でマンション価格が大きく上昇しました。特にファミリー層が求める70平方メートル 以上の住戸や、3LDK以上の間取りについては価格上昇幅が大きく、多くの世帯にとって購入ハードルが高まっています。

かつてであれば、子育て世帯がマンション購入を検討する際、都心部やその周辺エリアでも十分に選択肢がありました。しかし現在では、同じエリアで広い住戸を取得しようとすると1億円近い価格帯となるケースも珍しくありません。

住宅購入者は限られた予算の中で、「立地」「広さ」「価格」のバランスを取る必要があります。マンション価格が上昇した結果、これまでマンション購入を第一候補としていた層の一部が、より広い居住空間を確保できる戸建住宅へと選択肢を広げている可能性があります。

数字が示すマンションと戸建の価格差

実際に東京都内で流通している住宅を比較すると、その違いは明確です。

出典：福嶋総研

直近1年間に売り出された住宅を比較すると、マンションの平均価格は約8,500万円、平均専有面積は59平方メートル となっています。一方で戸建住宅は平均価格約7,000万円、平均延床面積105平方メートル となっています。

単純比較ではありますが、戸建住宅の方が約1,500万円安く、居住面積は約1.8倍広い計算になります。

もちろんマンションには駅近立地や管理体制、共用施設、資産性の高さといったメリットがあります。一方で戸建住宅には広さや独立性、駐車場の確保、自由な住み方といった魅力があります。

近年の価格差拡大によって、「マンションを購入する予定だったが、改めて戸建を検討した結果、戸建を選択した」というケースは今後さらに増えていく可能性があります。

特定エリアではなく東京都全体で起きている変化

興味深いのは、この戸建需要の増加が特定エリアだけで起きている現象ではないという点です。

23区内および都下エリアごとの販売件数を確認すると、特定の区や市だけが突出して増加しているわけではなく、広範囲にわたって戸建販売数が増加しています。

もし再開発や人口流入など特定の要因によるものであれば、一部エリアに販売増加が集中するはずです。しかし実際には東京都全体で同様の傾向が見られることから、住宅購入者全体の価値観や選択行動そのものが変化している可能性が高いと考えられます。

これは単なる地域要因ではなく、「広さを求める実需層が戸建へ流れている」という東京都全体の住宅市場構造の変化として捉えることができるでしょう。

マンション市場では二極化が進行

一方でマンション市場を見ると、より興味深い変化が起きています。

出典：福嶋総研

上の地図ではシンボリックなマンション(平均価格8000万円以上)の在庫推移を表しています。
- 赤プロット：在庫減少傾向（流動性高い）
- 黄プロット：在庫一定（流動性普通）
- 青プロット：在庫増加傾向（流動性低い）

都心部、特に山手線内側のエリアでは在庫が増加傾向にあります。これらのエリアは実需だけでなく投資需要も混在するマーケットであり、近年の価格上昇局面では多くの投資マネーが流入してきました。

価格上昇による利益確定売却や、高値圏での売り出し増加によって市場供給は増えています。しかし価格が大きく上昇した結果、実需層の購入可能価格帯を超える物件も増加し、一部では流動性の低下が見られるようになっています。

その一方で、山手線内側に隣接する住宅地エリアや、実需中心のマーケットでは依然として需要が底堅く推移しています。これらのエリアでは購入者の多くが自己居住目的であり、生活利便性や通勤利便性を重視した需要が安定的に存在しています。

つまり現在の東京都マンション市場は、「都心高額エリア」と「実需中心エリア」で異なる動きを見せ始めているのです。

戸建と周辺エリアへの需要シフト

こうした市場環境を総合すると、現在の東京都では住宅需要が大きく二方向へ分散している可能性があります。

一つは、都心マンションの代替として戸建住宅へ向かう需要です。広さと価格のバランスを重視するファミリー層が戸建市場へ流入していると考えられます。

もう一つは、都心マンションの代替として周辺住宅エリアのマンションへ向かう需要です。都心に近い利便性を維持しながら、比較的手の届きやすい価格帯のエリアへ購入者が移動している可能性があります。

住宅取得層は市場から消えているわけではありません。むしろ価格と価値のバランスを見極めながら、より合理的な選択を行っていると考える方が自然でしょう。

「バブル崩壊」ではなく市場正常化の可能性

最近では、都心部の在庫増加を理由に「不動産バブル崩壊」といった見方も一部で聞かれるようになっています。しかし現時点のデータを見る限り、東京都全体の住宅需要が急激に失われている状況とは言い難いように思われます。

むしろ起きているのは需要の消失ではなく、需要の再配置です。都心部の一部高額マンションで流動性が低下する一方、戸建住宅や実需中心エリアには引き続き需要が流入しています。

山手線内側で滞留し始めている在庫についても、市場で受け入れられる価格水準まで一定の調整が進めば、再び実需層が購入しやすい環境になる可能性があります。

東京都は依然として人口集積力が高く、住宅需要そのものが強いマーケットです。そのため、現在見られている変化は市場崩壊の前兆というよりも、急激な価格上昇によって生じた歪みが修正され、より実需に基づいた健全な市場へ移行する過程と捉えることができるでしょう。

今後の東京都住宅市場を読み解く上では、マンション価格だけでなく、戸建住宅への需要流入やエリア間の需要シフトにも注目していく必要がありそうです。

筆者プロフィール

福嶋 真司（ふくしましんじ）

マンションリサーチ株式会社
データ事業開発室　
不動産データ分析責任者

福嶋総研
代表研究員



福嶋総研代表研究員。早稲田大学理工学部卒。大手不動産会社にてマーケティング調査を担当後、
建築設計事務所にて法務・労務を担当。現在はマンションリサーチ株式会社にて不動産市場調査・評価指標の研究・開発等を行う一方で、顧客企業の不動産事業における意思決定等のサポートを行う。また大手メディア・学術機関等にもデータ及び分析結果を提供する。

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【マンションリサーチ株式会社について】
マンションリサーチ株式会社では、 不動産売却一括査定サイトを運営しており、 2011年創業以来「日本全国の中古マンションをほぼ網羅した14万棟のマンションデータ」「約3億件の不動産売出事例データ」及び「不動産売却を志向するユーザー属性の分析データ」の収集してまいりました。 当社ではこれらのデータを基に集客支援・業務効率化支援及び不動産関連データ販売等を行っております。

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所在地： 東京都千代田区神田美土代町５-２　第２日成ビル５階
設立年月日： 2011年4月
資本金 ： 1億円

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