東京都23区の中古マンション、流動性低下が鮮明に　価格高騰と金利上昇で「買える価格」に変化

プレスリリース配信元：マンションリサーチ株式会社

本調査の概要
対象期間：2024年1月から2026年8月まで
実施機関：マンションリサーチ株式会社
分析対象：東京都23区所在の中古分譲マンション
事例総数：60,695件
算出手法：市場に流通している中古物件の売り出しデータを網羅的に収集し、独自の統計ロジックに基づき集計・分析を行いました。
東京都23区の中古マンション市場では、これまで続いてきた価格上昇局面に変化が見え始めています。
特に注目したいのが、単純な「価格が上がった、下がった」という値動きではなく、売り出した物件がどの程度の値下げを経て成約しているのか、そして成約までにどれだけの日数を要しているのかという、いわば市場の「流動性」です。
現在の東京都23区では、価格水準の上昇に加えて住宅ローン金利も上昇しており、購入者が実際に負担できる価格には限界が生じています。その影響は23区全体で一様に現れているわけではありません。特に都心5区と、それ以外の18区では、流動性の低下の現れ方に明確な違いが見られます。

都心5区では「値下げしても売れにくい」状態へ

まず、千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区からなる都心5区を見てみます。

出典：福嶋総研

都心5区では、2024年中旬にマイナス金利政策が終了し、長期間続いてきた低金利環境から転換しました。その後、政策金利が0.25％へ引き上げられたタイミングを境に、成約に至るまでの「値下げ率」が上昇する動きが見られるようになりました。
そして、この値下げ率の上昇に少し遅れる形で、販売日数も伸びてきています。
これは非常に重要なポイントです。
値下げ率が上昇するということは、売主が当初設定した価格では購入者がつかず、成約のために価格を下げる必要が出ているということです。それでも販売日数まで長期化しているのであれば、単純に「価格を少し下げれば売れる」という状態から、「価格を下げても、購入者が納得する水準まで到達するには時間がかかる」状態へ移行している可能性があります。
実際、2026年8月の都心5区では、2024年1月以降の比較において「値下げ率」「販売日数」ともに最高水準に達しています。
つまり、売主側が価格を調整する動きが強まっているにもかかわらず、成約までの時間も長くなっているということです。
これは、現在の価格水準が購入者の所得や住宅ローン負担能力から見て、徐々に乖離してきていることを示している可能性があります。

それでも都心の価格が下がらなかった理由

一方で、興味深いのは、こうした流動性の低下が進んでいるにもかかわらず、都心5区の平均成約価格は上昇を続けてきたことです。

出典：福嶋総研

平均成約価格は2026年1月頃まで上昇を続け、その後は直近で1億2,000万円前後を中心に横ばいで推移しています。
「売れにくくなっているのに、なぜ価格が下がらなかったのか」。
その大きな要因の一つとして考えられるのが、海外を含む富裕層による高額物件の購入です。
都心5区、とりわけ港区や渋谷区などの高額マンションでは、一般的な住宅ローン利用者だけが購入主体ではありません。国内の富裕層に加え、海外の富裕層など、一般的な住宅ローンの借入可能額とは異なる購買力を持つ層が存在します。
そのため、市場全体の購入力が弱くなっていても、高額帯については一定の買い支えが発生し、平均成約価格が下がりにくい状況が続いてきたと考えられます。
しかし、これは市場全体の流動性が高いことを意味しません。
むしろ、高額物件を購入できる一部の層によって価格水準が維持される一方、一般的な購入者にとっては手が届きにくくなっているという二極化が進んでいる可能性があります。

都心5区以外の18区では「値下げによって流動性を維持」

一方、都心5区を除く東京都23区では、少し異なる動きが確認できます。

出典：福嶋総研

2026年2月頃までは、「値下げ率」「販売日数」ともに比較的低い水準で横ばいに推移していました。
ところが、その後は値下げ率が大きく上昇しています。
2026年8月の値下げ率は、2024年1月以降で最高水準となりました。
ただし、ここで都心5区との違いがあります。
都心5区では「値下げ率の上昇」と「販売日数の長期化」が同時に進んでいるのに対し、その他18区では、価格を下げることで一定程度の流動性が維持されていると考えられます。
つまり、売主が市場の購入可能価格に合わせて価格を修正すれば、まだ成約につながる余地があるということです。
これは、その他18区の市場では、購入者の予算上限がより明確に価格形成へ反映され始めていることを示しているのではないでしょうか。

平均6,300万円前後が示す購入者の実態

出典：福嶋総研


この傾向をさらに詳しく見るため、平均成約価格を確認すると、2026年3月頃をピークとして、4月以降はおおむね6,300万円前後で横ばいに推移しています。
ここで重要なのは「平均価格が上がっていない」という事実だけではありません。
成約価格の分布を見ると、2026年7月時点で6,000万円未満の成約件数が全体の54％を占めています。
さらに、8,000万円未満まで広げると72％に達します。
つまり、東京都23区のうち都心5区を除いた市場では、購入者の約4分の3が8,000万円未満の価格帯に集中していることになります。
この数字から考えると、現在の所得水準や住宅ローン金利を前提にした場合、一般的な購入者にとっての現実的な購入可能価格には、かなり明確な上限が存在していると考えられます。
平均成約価格が6,300万円前後で頭打ちとなり、8,000万円未満で72％を占めていることを考慮すると、現在の東京都23区・都心5区を除くエリアでは、8,000万円前後が一般的な購入者にとっての一つの「壁」になっていると考えることができます。

今後は金利上昇が流動性をさらに押し下げる可能性

そして、今後最も注意しなければならないのが金利です。
住宅ローンを利用する購入者にとって、マンション価格が同じであっても金利が上昇すれば毎月の返済額は増加します。また、金融機関の審査において返済負担を考慮すると、同じ年収であっても借入可能額が小さくなる可能性があります。
つまり金利上昇は、単純に「毎月の返済額が増える」という問題だけではありません。
購入者が住宅に充てられる総額そのものを押し下げる可能性があるのです。
これまで8,000万円のマンションを購入できた層が、金利上昇によって7,000万円程度までしか借りられなくなれば、8,000万円の物件はそのままでは売れにくくなります。
売主が価格を調整すれば成約する可能性はありますが、売主側が価格を下げられない場合には、販売期間が長期化することになります。
その結果として、「値下げ率の上昇」→「販売日数の長期化」→「成約価格の上昇鈍化」という流れが、今後さらに広がる可能性があります。

価格上昇から「買える価格」への転換点

これまでの東京都23区の中古マンション市場では、「いくらで売れるか」が価格形成の中心でした。
しかし現在は、徐々に「購入者がいくらまでなら買えるのか」という視点が重要になっています。
特に都心5区では、富裕層や海外投資家などの存在によって価格水準が支えられてきた一方、一般的な購入者にとっては価格と所得の乖離が拡大しています。
そして都心5区以外では、すでに価格を下げることで購入者の予算に合わせる動きが強まっています。
今後、金利上昇が続けば、この「購入可能価格の上限」がさらに下がる可能性があります。
したがって、これからの中古マンション市場を見るうえでは、単純な平均価格の上昇・下落だけを見るのではなく、値下げ率、販売日数、成約価格の分布、そして購入者が実際に集中している価格帯を見ることが非常に重要です。
東京都23区の中古マンション市場は、これまでの「価格が上がり続ける市場」から、徐々に「購入者が買える価格に合わせて市場価格が調整される市場」へ転換する局面に入っているのかもしれません。

筆者プロフィール

福嶋 真司（ふくしましんじ）

マンションリサーチ株式会社
データ事業開発室　
不動産データ分析責任者

福嶋総研
代表研究員




福嶋総研代表研究員。早稲田大学理工学部卒。大手不動産会社にてマーケティング調査を担当後、
建築設計事務所にて法務・労務を担当。現在はマンションリサーチ株式会社にて不動産市場調査・評価指標の研究・開発等を行う一方で、顧客企業の不動産事業における意思決定等のサポートを行う。また大手メディア・学術機関等にもデータ及び分析結果を提供する。

福嶋総研　公式ページ
https://mansionresearch.co.jp/fri/

メルマガ配信申込フォーム
https://forms.gle/bQizYbozk35QoMJ67

【マンションリサーチ株式会社その他サービスURL】
■全国14万棟 分譲マンション価格相場公開サイト『マンションナビ』
https://t23m-navi.jp/

■不動産データクラウド
https://fudosan-data.jp/

■ロボ査定
https://robosatei.jp/

■分譲マンション、土地、戸建てデータ販売
https://mansionresearch.co.jp/re-data/


【不動産市場解説動画チャンネル】
https://www.youtube.com/@mansionresearch/videos


【マンションリサーチ株式会社について】
マンションリサーチ株式会社では、 不動産売却一括査定サイトを運営しており、 2011年創業以来「日本全国の中古マンションをほぼ網羅した14万棟のマンションデータ」「約3億件の不動産売出事例データ」及び「不動産売却を志向するユーザー属性の分析データ」の収集してまいりました。 当社ではこれらのデータを基に集客支援・業務効率化支援及び不動産関連データ販売等を行っております。

会社名： マンションリサーチ株式会社
代表取締役社長： 山田力
所在地： 東京都千代田区神田美土代町５-２　第２日成ビル５階
設立年月日： 2011年4月
資本金 ： 1億円


企業プレスリリース詳細へ
PR TIMESトップへ

PR TIMES