2019年10月の台風19号は、東日本に甚大な被害をもたらした。特に水害がひどく、堤防決壊や河川が氾濫し、広い地域で濁流が住宅街に流入する事態となったのだ。
一方で、東京・江戸川区は多くがゼロメートル地帯で心配されたが、大規模な浸水は起きず、治水施設の首都圏外郭放水路が被害を食い止めたと注目された。
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いつどこで災害に遭うか分からない時代だが、少しでも安心できるよう、できれば治水対策が行き届いた場所に住みたいもの。近くの河川が氾濫しやすければ、洪水・浸水リスクは高くなり、地盤が緩ければ土砂崩れなどの危険性も高まる。防災性の高い家でも、その意味が失われてしまうかもしれない。これからは、土地の特性はもちろん治水対策も家選びの際に知っておきたいポイントになるだろう。

それでは、私たちはそのような情報をどう入手して、どう判断すれば良いのだろう。
今回は国土交通省や有識者に、地域の治水状態や地盤の強さを知る方法を伺った。

気になる河川を「河川整備計画」で調べる

国土交通省・関東地方整備局に伺ったところ、治水状態などを知りたいときは、まずは自治体が公開している「ハザードマップ」を見て、一帯の浸水想定区域などを確認しつつ、災害時に影響しそうな河川があるかどうかを調べることから始まるという。

利根川水系利根川・江戸川河川整備計画の概要(パンフレット)より

そして、気になる河川があった場合は、国や自治体がウェブサイトで公開している「河川整備計画」が参考になるとのこと。この河川整備計画では、これまでの治水対策から今後の整備計画までが網羅されているため、河川に関するおよその情報はここで分かるとのことだ。

ここで注意しなければならないのが、河川整備計画は河川の管理者が公開している点だ。
例えば、江戸川や荒川の管理には国が関わっているため、これらの河川について調べるときは国交省や河川事務所のウェブサイトから、河川整備計画を探すのが早い。都道府県が管理する河川について調べたいときは、自治体のウェブサイトから探すといった具合となる。

重ねるハザードマップより。洪水・津波などのリスクを一画面で確認できる

ちなみに、国交省の「ハザードマップポータルサイト」では、自治体のハザードマップに直接アクセスできるほか、さまざまな防災情報を一画面で見られる「重ねるハザードマップ」も利用できる。
「洪水」「土砂災害」「津波」などの被災想定範囲、緊急時の避難先となる「指定緊急避難場所」なども簡単に確認できるため、こちらも参考になるだろう。

地理院地図で土地の特性を知ろう

また、土地の特性を知るには、国土地理院のウェブサービス「地理院地図」が役立つ

この「地理院地図」は土地の特徴、災害履歴などの情報を地図上で見ることができるのだが、設定によっては、土地の成り立ちや災害リスクなども分かるというというのだ。

例えば、地理院地図のタブから「情報」→「ベクトルタイル提供実験」→「地形分類(自然地形)」と設定すると、地図が色分けされるが、この色から土地の成り立ちなどを分析できる。

渋谷区周辺は「台地・段丘」(オレンジ色)が目立つ(出典・国土地理院「地理院地図」)

この設定で東京近郊を見ると、渋谷区は河川氾濫のリスクが少ない「台地・段丘」(オレンジ色)が目立つ。一方で「ここにいてはダメ」というハザードマップが話題となった、江戸川区は、河川氾濫などに注意が必要な「氾濫平野」(薄緑色)が大半を占めていた。

江戸川区周辺は「氾濫平野」(薄緑色)が大半を占めた(出典・国土地理院「地理院地図」)

このほか、「情報」→「土地の特徴を示した地図」→「治水地形分類図」→「更新版(2007~2018年)」と設定すると、かつて川の流れがあった「旧流路」の場所、堤防といった河川管理施設の状態なども確認できるという。

地形分類(自然地形)から分かる土地の成り立ち、自然災害リスクの一部(出典・国土地理院 解説ページより)

詳しい解説は、地理院地図のタブからアクセスできる凡例・解説ページも掲載されているので、設定した地図と見比べつつ、土地の状態を把握しておいてもよいだろう。

関東地方整備局は「100年に一度の災害は明日来るかもしれない。河川整備計画を見ても良いが、ハザードマップも見て、どこに逃げるのか、どう逃げるのかも確認してほしい」と話す。

高台でも「割を食う」場所がある

それでは、実際に住む場所を選ぶときには、どんなことに気を付けたら良いのだろう。
住宅診断事業を展開する「さくら事務所」会長、不動産コンサルタントの長嶋修さんに聞いたところ、高台なら安全と考えがちだが、そうとも限らないという。

例えば、都市部では雨水の処理量を1時間当たり50~60ミリ程度と想定しているが、それ以上の雨が降り続ければ、排水しきれない可能性も出てくる。そのようなときは、高台の立地によっては一時的な浸水被害に見舞われる場所が出てくるというのだ。

長嶋修さん

「周囲と比べて相対的に土地が低いと、排水しきれない水が一時的に集まってしまいます。割を食うというべきでしょうか。半地下の建物もあるので、標高が高くても安心はできません」(長嶋さん)

大雨が降ったとき、坂の下で水があふれる様子を思い浮かべると分かりやすいかもしれない。

周囲により高い場所があるときは、このような可能性があることも頭に入れておきたい。

斜面を切り取った「切土」の方が地盤は強いという(画像はイメージ)

また、土砂崩れなどを考えると、その土地が「盛土」「切土」どちらであるかも重要なようだ。

傾斜地が分譲地として開発されるときは、扱いやすいように階段状に整地されることが多い。ここで切り出された土地が切土、削り取った土を盛って作られた土地が盛土となるのだが、盛土は一度削った土地で作られているため、地盤が弱くなりがちだという。

その場所が盛土が切土かは、地理院地図で「地形分類(人工地形)」と設定すると調べられるほか、役所や土地の売主が知っていることもある。後で後悔しないためにも、事前に調べておきたい。

水害の可能性は、不動産売買では説明が義務化されていない

そして、周囲の景観がヒントになることもある。長嶋さんによると、浸水の危険性がある土地は、基礎部分を高くした建物が自然と建ち並んでいるとのこと。建設業者、購入者に土地勘がなければ、このような場所に普通の住宅を建ててしまう可能性もあるという。

見方によっては住宅の基礎部分もヒントになる(画像はイメージ)

また場所によっては、土地が擁壁(ようへき)と呼ばれる構造物で覆われていることもある。この擁壁は斜面の崩壊を防ぐためのものだが、その安全基準は年代で異なるという。建設から年数を経ている場合もあるため、必要に応じて専門家などに安全性を確認しておきたい。

このほか、不動産業者が物件を売るときには、重要事項を購入者に説明しなければならないが、地域の洪水・浸水リスクはそれに含まれていないとのこと。「水害の可能性は、不動産売買では説明が義務化されていなく、各不動産業者で対応もまちまちです。説明がないときは、自分で確認する必要があるでしょう」(長嶋さん)


水害は浸水だけではなく、それに付随して土砂崩れなどを引き起こすこともある。
引っ越しや住居・土地の購入を考えている人は、ハザードマップや地理院地図を見たり、気になった場所は実際に歩いてみるなど、情報収集のアンテナを張っておく必要がありそうだ。

【記事内で掲載したサービスへのリンク】
・地理院地図
・ハザードマップポータルサイト


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